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山东楼市量价齐升原因 购房“加杠杆”需谨慎
2016年03月31日 08:11 来源:大众网

2016年刚刚过去3个月,房产交易大厅又出现排长队的现象。房产市场再现量价齐涨。

  数据显示,2月份山东11城房价9城上涨,日照威海等三四线城市领涨。与此同时,今年前2个月,山东住房城乡建设经济主要发展指标全线回暖。其中,新建商品房和二手房销售量同比分别增长22.8%和8.9%,商品房去库存周期为23个月,较去年同期缩短了4.3个月。

  究其原因,营改增、降首付、降利率等叠加政策利好,是量价齐涨的主要动力。然而,有专家提醒,政府要谨防“居民加杠杆”,防范为了去三四线及以下城市的房地产库存,而让居民增加贷款和负债率,甚至将企业的不良资产转换成居民的负债。 

  山东11城房价9城上涨 商品房去库存缩短了4.3个月

  3月30日7点半,距离济南市房产交易中心还有1个小时,很多市民就提前在门口聚集等待。

  济南市房管部门工作人员介绍,3月份二手房市场明显回暖,成交量增加。平均每天(只含工作日)的二手房网签量接近300套,较去年年底增加近30%。

  不仅济南,国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,更多城市房价同比由降转升,且涨幅有所扩大。新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个,比1月份增加9个;二手住宅价格同比上涨的城市有41个,比上月增加1个,其中的34个城市涨幅比上月有所扩大。

  前两个月,山东新建商品房和二手房销售量均出现较大幅增长。

  山东省住建厅相关负责人在接受采访时介绍,前两个月,山东住房城乡建设经济主要发展指标全线回暖。其中,新建商品房和二手房销售量同比分别增长22.8%和8.9%。中国指数研究院数据显示,2月份山东11个城市当中,房价上涨的有9个。其中,日照、威海、德州等三四线城市领涨,涨幅都在1%以上,而日照突破2%。

  山东省住建厅统计显示,前2个月,山东商品房去库存周期为23个月,较去年同期缩短了4.3个月。商品房新开工面积同比增长30%,扭转了连续24个月累计值同比下降的态势。

  一大波利好政策激活购房需求 营改增后百万住房少交2400元税

  行业专家分析,2月份新建商品房和二手房量价齐涨的主要动力是政策利好。在去库存的政策导向下,中央继续实施积极的信贷和财政政策,2月初,央行和证监会下调非限购城市商贷首付比例,变相提高了部分改善性群体的购买力;19日,财政部等部门联合发布通知,对房地产交易环节契税、营业税做出减免调整,与之前降首付政策相叠加,持续释放改善性需求,同时也将对新市民首次置业形成有力支持。

  此外,济南一名房产中介机构负责人分析认为,供给方面的调整,也是推动2016年前两个月房价上涨的重要原因。春节后,楼市逐步恢复正常运行,开发商调整推盘节奏,供给量趋缓。部分热点二三线城市成交量也平稳释放,库存总量下降。未来,在降首付、降税政策双重利好下,楼市有望呈现供需两旺态势。

  的确,济南购房者在3月份的降税政策,尤其是“营改增”刺激下,又掀起了一股购房小高潮。

  财政部、国家税务总局公布的营改增全面推开细则显示,从5月1日起,全面实施营改增,将试点范围扩大到房地产等行业,其中建筑业和房地产业适用11%税率。

  济南房产交易大厅有关工作人员说,从排队办业务的市民来看,有不少人是对“营改增”误读引发的恐慌性购房,他们认为如果不在“五一”之前把手续办完,就会多交很多税款增加买房成本。

  对此,分析人士认为,改征增值税后,可以消除住房销售中的重复征税问题,减轻购房者负担。该人士详细算了一笔账,假设成交总价为100万元的住房,营改增前,应缴营业税=100万元×5%=5万元;营改增后,应缴增值税=300万元÷(1+5%)×5%=4.7619万元。可以看出,这类二手房“营改增”前后,就营业税和增值税这两个对比的话,税负降了0.2341万元,这样看来,营改增后二手房交易的税负确实会有所下降。这也与之前财政部承诺的税负“只减不增”相吻合。

  山东财经大学经济研究中心主任潘明星分析说,在过渡期,二手房交易的增值税,基本平移了现行二手房交易营业税政策,原有的优惠政策也延续。但由于营业税是按照含税销售额计税,增值税是按照不含税销售额计税,税负还略有降低。

  山东房价不具备全面暴涨条件 刚需仍是购房主流

  济南链家地产有关负责人说,他们3月上旬对济南市100多家店面做过统计调研,总体房价比2月下旬上涨了0.04%,以一套100万的房子为例,也就上涨了4000块钱,每平米上涨40块钱。“市场确实出现回暖,需求量得到了释放,但是房子并没有大家想的那么好成交。因为观望的还占多数。”该负责人说,不少房东借机抬高挂牌价,出现了“有价无市”的现象,在一定程度上反而更不利于成交。一般来说,成交价会比挂牌价便宜1万至2万元左右。

  对此,李铁岗认为,今年政府出台的一系列利好政策,根本目的就是去库存,政策效应持续下去房价上涨是可能的。面对现在不少一线城市房价暴涨的现状,开发商“最聪明的选择是借机去库存,而不是涨价”。需求释放了,不代表房子就很好卖。3月份成交量增加是去库存的效果,但是市场还会有新的供应量出现,市场总体还是供过于求,短期内需求量消化的比较明显是正常的。但是未来很长一段时期内,需求量如何再被更好地激发,还有待考验。

  针对李铁岗对新供给量增加的判断,从山东省住建厅提供的数据得到了验证。今年前两个月,山东住房城乡建设经济主要发展指标全线回暖。房地产业、城市建设、村镇建设共完成投资757亿元,同比增长5.4%。其中,新建商品房和二手房销售量同比分别增长22.8%和8.9%,商品房去库存周期为23个月,较去年同期缩短了4.3个月。商品房新开工面积同比增长30%,扭转了连续24个月累计值同比下降的态势。建筑业逐步止跌回升,新签承包合同1186亿元,完成总产值979亿元,同比分别增长9.9%和1.3%。完成城市建设投资70亿元,与去年同期持平,自去年3月份以来连续10个月同比下降的态势得以缓解。

  鉴于目前山东商品房去库存周期仍有23个月,意味着供大于求的局面仍然存在,而且山东人购房还是以刚性需求为主,房价并不具备全面暴涨的条件。

  加杠杆埋下金融风险 谨防房企不良资产转换成居民负债

  前不久,全民关注的链家事件,引发不少人对房地产行业杠杆的思考。链家在购房者20%首付基础上再扩大一倍杠杆,将购房首付比例放大到了1:10,大大推动了投机资金进入房地产的热情。不仅如此,链家还通过发行P2P将短期资金引导到房地产行业,链家理财平台累计投资金额已达到180亿元,已发放收益1.78亿元,投资用户人数超过了31万人,人均投资金额超16万元。

  姑且不说,链家作为一家房产中介机构,却深度涉足专业的金融领域,已经埋下了金融风险隐患。仅链家通过加杠杆,带来的购房热情,就应该引发对当前全国多数城市房价上涨原因的思考。

  前不久,沈阳推出大学生零首付购房的所谓房产新政,尽管马上被收回,但从中还是可以看出地方政府为了去房产库存,鼓励居民加杠杆消费的用心。春节前,央行也推出了降低首套房按揭比例,鼓励居民买房。

  海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷在其微信公众号上认为,回顾过去一年来,政策上采取不断地降准降息,把M2增速的目标从12%上调至13%,把财政赤字率的目标从2.4%上调至3%,反映出全社会的杠杆率水平仍在上升。 

  李迅雷建议,要谨防为了去三四线及以下城市的房地产库存,导致社会资源的进一步错配;更要防范为了去库存而加杠杆,将企业的不良资产转换成居民的负债。

编辑:孙婷婷