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房产证券化或落地济南 去库存化也需供给侧改革
2016年01月26日 08:29 来源:济南时报

  世界上最大的马桶盖、电饭煲生产基地都在国内,产品愁销路,国人却舍近求远到日本抢购高价货,这是为什么?“因为我们的供给出现了问题,生产的产品不是消费者所需要的,供给与需求出现了错位,所以国家提出供给侧改革,使生产的产品适应需求侧,也即消费者需求。”22日在济南举行的“2016绿色人居地产论坛”上,齐鲁房地产建筑业协会会长李得华说,同样的道理,房地产行业要消化库存,也需要“供给侧改革”。

  新变化:开发商盖房子得满足高层次需求

  李嘉诚曾有一个著名的论断:决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。这也被誉为地产置业的永恒秘笈。“这一秘笈的确好用,也会在今后相当长的一段时间里继续发挥作用。”李得华说,但时代在变,固守这一秘笈也不行。

  “去年全国36个大中城市的销售额占全国的3/4。”李得华说,这意味着广大三四线城市销售额占比非常低,仅占1/4,这是结构性过剩,一时难以解决;最为关键的是,目前待售房存在严重的同质化问题,同一地段,这个楼盘的房子与隔壁楼盘并没有大的区别,这会导致竞争惨烈,消化库存是一场“马拉松”。

  与此同时,随着房地产市场由卖方市场向买方市场转变,人们的需求也在改变:过去没有房子,有房子住就很好了;现在房子相对过剩,人们就得挑一挑,多样化、个性化、互联化需求就会出现。李得华认为,如果开发商不能适应这种变化,一味像过去那样满足最低层次的居住需求,而忽视宜居、舒适、感情、社交、娱乐等高层次需求,势必会被淘汰。

  据透露,目前南方一些城市的开发商已经开始转变,比如南京,由于地处长江南岸,普通住宅都没有集中供暖,冬天会很冷;一些新开发商在建设新住宅时,便会考虑到用地源热泵供暖,尽管价格比同一地段的房子每平方米高出两三千元,但依然比没有供暖的好卖,这就是供给侧主动调整的结果。

  新趋势:让实体房子变成更容易流通的证券

  在济南知名地产评论人、买房网总经理赵鲁梁看来,目前开发商面临的压力一方面来自于库存,另一方面来自于融资难、融资贵。作为资金密集型产业,房地产从拿地到开发,再到工程运营,无时无刻不与金融业有着千丝万缕的关系。统计数据显示,目前我国房地产开发资金,46%来源于银行信贷。

  “银行的钱多数都是吸储而来,而现在银行给存款者的利息很低。”赵鲁梁说,随着市场利率下降和无风险收益率呈下降趋势,以及股票投资“不靠谱”,不动产资产证券化业务市场环境将越来越好,这意味着普通人也可以投资房地产开发,从而获得收益,这将颠覆传统炒房客投资房产,依靠房产升值和房租来实现盈利的传统模式。

  这种转变源于央行和银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中明确提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金试点”。“去年可谓房地产资产证券化的‘破冰之年’,很多开发商在外地已经开始试点,很快就有可能在济南落地。”赵鲁梁说,这样做是双赢的,开发商解决了资金问题,普通投资者又可以盈利。

  赵鲁梁说,借助互联网思维,让实体房子变成更容易流通的证券,房地产的资产证券化时代即将到来,普通市民也会多一种投资渠道。

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  什么是“供给侧改革”

  究竟何为“供给侧改革”?一般来讲,需求侧有投资、消费、出口三驾马车,供给侧则有劳动力、土地、资本、创新四大要素。供给侧结构性改革旨在调整经济结构,使四大生产要素实现最优配置,提升经济增长的质量和数量。

  我国为何要进行供给侧改革?据了解,2007年以来中国经济增速逐年下滑,但需求刺激效果甚微。需求不足仅是表象,供需错配才是实质,因而需要从供给端着手改革。供给侧改革也有先例,上世纪七八十年代,美、英相继陷入滞胀,“里根经济学”和“撒切尔主义”分别采用减税和国企改革等措施帮助本国经济走出衰退的泥淖。如今中国的“供给侧改革”更注重经济结构的优化。

  2015年山东房地产明显回暖,全年完成投资5892.2亿元,同比增长1.3%,商品房销售面积2014年同比下降11.1%, 2015年同比增长6.0%,住宅销售面积,2014年 同比下降14.3%,2015年同比增长7.0%。

 

【编辑:孙婷婷】